Фильм "Квартирантка" рассказывает о жизни студентки колледжа по имени Эшли. После попадания в аварию на незастрахованной машине, она вынуждена искать способы сокращения расходов на жилье и решает приютить квартирантку. В её дверь стучится приятная на вид Кэрри Ремингтон.

Сначала всё кажется идеальным, но со временем Эшли начинает подозревать, что Кэрри интересуется её отцом, богатым вдовцом Ричардом Данфилдом. Чтобы разобраться в ситуации, Эшли решает раскопать прошлое своей квартирантки.

Но чем глубже она копает, тем больше становится ясно, что Кэрри скрывает мрачные тайны. Эшли оказывается втянутой в опасную игру, где на кону не только её собственная безопасность, но и благополучие её семьи. В конечном итоге, она вынуждена принять сложное решение, чтобы защитить себя и тех, кого она любит.